🏠 Nuevo método de Cálculo del Estimado de Valor de un Inmueble

Estimado de Valor
Cálculo de Estimado de Valor de Inmuebles

Nuevo método de Cálculo del Estimado de Valor de un Inmueble.

Diseño y redacción: Ing. José Anol González

Todos los agentes inmobiliarios con experiencia y los que recientemente han entrado al negocio  inmobiliario con la formación previa adecuada, conocemos la manera tradicional de hacer un Estimado de Valor de un inmueble.

Primero buscamos referenciales en el mercado apoyándonos en publicaciones de las páginas web más reconocidas, publicaciones en los pocos medios impresos disponibles y mensajes en los grupos de Whatsapp de colegas inmobilarios; luego vamos a Excel, depuramos la lista, calculamos mediana, promedio, precio mínimo y precio máximo, etc, etc, etc; pues permítame decirle que ese método pudiera no ser el adecuado en estos momentos en que los precios están siendo influenciados por variables que no existían anteriormente.

El mercado inmobiliario ha cambiado

Este método tradicional, si bien nos permite obtener un valor creíble para iniciar la promoción del inmueble, no es un valor inobjetable y pudiera incluso ser incorrecto. De hecho, muchas veces hemos obtenido un precio de venta y nos han quedado dudas que nos hacen modificarlo, hacia arriba o hacia abajo, puesto que no estamos cien por ciento convencidos de ese valor de mercado.

El problema de esta imprecisión es que nos puede hacer perder tiempo y dinero en la promoción del inmueble y, en consecuencia, pérdida de confiabilidad ante el cliente y  hasta la pérdida de exclusividad en la venta de la propiedad.

¿Son confiables los referenciales?

Lo primero que tenemos que entender es que un grupo “confiable” de referenciales podría estar errado en su aproximación al precio de venta. Por diversas razones:

  • Caso 1: Hay propietarios que se dejan “arrastrar” por el precio de una casa de su condominio o urbanización cuya propietario decidió venderla en dólares, o a un precio exorbitante en bolívares; esa tendencia hace que los precios se salgan de los límites lógicos del mercado y los inmueble se tornen difíciles de vender. Aun cuando el valor mayor sea eliminado de nuestros referenciales, dejará su influencia en los demás precios que quedaría en nuestro cálculo, habrá un sesgo que no podremos controlar. Hoy día muchos propietarios en nuestro país se han convertido en economistas empíricos que calculan el precio de su propiedad según variables prácticamente intangibles de nuestra economía, y en consecuencia tergiversan los precios de los bienes. Estas variables no existían antes cuando se ideó el método tradicional de estimación.
  • Caso 2: Hay situaciones contrarias a las del caso anterior, propietarios que necesitan vender por urgencia personales, familiares o por salida del país; estos precios muy bajos halan hacia abajo a los precios de los inmuebles vecinos e influyen en nuestra lista de referidos. La variable “urgencia por salida del país” tampoco existía antes.
  • Caso 3: Hay algunas inmobiliarias cuyo objetivo principal pareciera que es tener muchos inmuebles en su cartera, no es del todo criticable, pero el comportamiento de los precios de sus inmuebles a veces tiende a ser caótico o poco confiable. Por una parte a veces no tienen capacidad para mantener actualizados los precios de tantas propiedades en tantas páginas web y, por otra parte, en algunos casos deliberadamente lo dejan publicado al precio anterior para captar más potenciales compradores. La presencia de varios inmuebles de una misma inmobiliaria en un grupo de referenciales podría desviar el valor de publicación de su inmueble por debajo del valor real y aun así Usted podría no tener el control de ese nicho de   Es una imperfección del mercado que se presenta debido a control deficiente del tiempo de publicación de los inmuebles por parte de los más importantes portales inmobiliarios del país.
  • Caso 4: Son muchas las veces en que apenas si conseguimos unos pocos referenciales más menos confiables, está situación se puede combinar con alguno de los casos anteriores y complicar la obtención de un estimado de valor adecuado.

Cuando se evidencie o se sospeche alguna de las situaciones anteriores tenemos que buscar otra alternativa de cálculo. Eso sí, debemos evitar trabajar demás, sólo si se sospecha que los resultados obtenidos no son confiables debemos recurrir a otra herramienta más confiable.

¿Cómo podemos mejorar la precisión en el cálculo?

Hay algo que hasta ahora no hemos considerado, los precios se mueven en bloque, tanto para inmuebles similares cercanos como para urbanismos similares. Esta consideración nos permite comparar referenciales de un urbanismo con otros referenciales de otro urbanismo y nos permite determinar las “distancias” en precios que existen entre ellos. Veamos un ejemplo.

Primera Corrida

Luego de haber hecho el análisis de nuestros referenciales, (Referencial 0), nuestra experiencia nos ha dicho que el resultado no es del todo confiable por lo que debemos recurrir a una “segunda opinión”;  para ello tendremos que hacer una búsqueda en otros urbanismos de inmuebles con precios confiables a nuestro criterio, no es necesario buscar una gran cantidad, sólo los que nos parezcan que están dentro de los precios esperados. Igualmente calculamos la mediana y obtenemos un estimado de valor aproximado para cada urbanismo. (Referencial 01 a 04).

Del análisis de estos precios deducimos lo siguiente:

Los precios del urbanismo 01 están por el orden del 46% del precio del nuestro, el urbanismo 02 el 51%, y así sucesivamente. Se puede decir según este análisis que, en San Diego, “los precios de apartamentos en Paso real son el doble de los precios en Tulipán”, y sería algo muy real pues estamos hablando de medianas.

Pero lo importante no son las “distancias” y los porcentajes por sí solos sino la permanencia en el tiempo de estos valores, inclusive, independientemente de la inflación, ya que todos varían sus precios en bloque, las interrelaciones se mantienen, unos arrastran a otros. Hemos subido un nivel en el cálculo y ahora somos menos vulnerables ante el problema de la volatilidad de los precios.

Una vez culminado el análisis anterior podemos tomar una de dos posibles decisiones para el estimado de valor de nuestro inmueble:

  1. Ahora sí estamos convencidos y, sí, el valor que obtuvimos inicialmente será el valor que tomaremos para nuestra publicación.
  2. No, modificaremos el valor obtenido, hacia arriba o hacia abajo ya que consideramos, por nuestra experiencia, que los referenciales directos de nuestro inmueble no son confiables. Y recalcularemos los porcentajes relativos a los otros urbanismos.

Listo, alcanzamos nuestro objetivo, tenemos el estimado de valor de nuestro inmueble. Ahora bien, si la respuesta del mercado es positiva y en dos semanas logramos vender el inmueble o al menos obtener una buena oferta, el trabajo de búsqueda del estimado fue perfecto, pero si la respuesta fue insatisfactoria tendremos que hacer una segunda corrida de nuestro método para ajustar nuestros porcentajes y llegar a un precio más competitivo dentro del entorno que va más allá de nuestro urbanismo.

Segunda Corrida

Supongamos que en la primera corrida tomamos el valor que obtuvimos inicialmente y los porcentajes no sufrieron modificación. Revisamos nuevamente los referenciales, si los precios anteriores de nuestros referenciales directos estuvieron asociados a sus códigos en los portales web es más fácil hacerle seguimiento a los incrementos, sin embargo pueden recopilarse los datos igual que en la primera corrida.

Podemos observar que todas las medianas aumentaron, excepto una. Cabe decir que este es un caso real muy reciente.

Por una parte volvemos a revisar los referenciales directos de nuestro inmueble y obtenemos nuestro estimado de valor; y por otra parte a los nuevos estimados de los otros urbanismos le aplicamos los porcentajes obtenidos en la primera corrida para determinar cómo se movió nuestro inmueble con respecto al grupo.

De análisis de este último cálculo observamos que el precio del inmueble se movió en bloque junto con todos los de la zona, según nuestra premisa era de esperarse, el estimado de valor obtenido según los referenciales directos es 177.500.000 Bs y la mediana de los otros referenciales ajustados es 177.160.174 Bs, muy similar. Pero como la respuesta del mercado fue insatisfactoria quiere decir que los referenciales directos no son confiables y están sesgados por alguna variable que perjudica la venta de los inmuebles del nuestro urbanismo, incluso es muy probable que los referenciales directos de la primera corrida sean los mismos de la segunda, si seguimos insistiendo en esta interrelación entre los urbanismos es posible que nunca vendamos la propiedad.

Por lo tanto debemos hacer algo para hacernos más competitivos, debemos reajustar los porcentajes haciendo un ajuste en el precio de nuestro inmueble.

Estimado de valor según primera corrida:   172.500.000 Bs

Estimado de valor según segunda corrida:  177.500.000 Bs

Nuevo Precio ajustado:                              175.000.000 Bs

Ahora reajustemos los porcentajes:

En el mercado el nuevo precio de publicación será 175.000.000 Bs y ante el propietario aumentó, pero Usted internamente sabe que el inmueble bajo de precio en comparación con el entorno, que esto lo hará más competitivo y que podría acelerar la venta.

Como se observa en los montos, en un reajuste a las dos semanas las diferencias son pequeñas pero cuando se reajusta luego de un mes o más, las diferencias son notorias.

Otro detalle que hemos descubierto en esta corrida y que llama la atención es que hubo un urbanismo que mantuvo todos los precios durante las dos semanas, por lo que la mediana fue exactamente igual (esto pudimos comprobarlo con algunas llamadas); esto lo que quiere decir es que ese urbanismo en particular pudiera ser es el más rentable en este momento, el más recomendable para nuestros clientes inversionistas y el más adecuado para conducir nuestros esfuerzos para compartir comisiones.

Otras ventajas

Dependiendo de la respuesta del mercado podemos hacer este análisis cuantas veces sea necesario a fin de alcanzar el precio óptimo de publicación de la propiedad, para eso se hizo el ajuste de porcentajes. Otra gran ventaja de este método es que el próximo inmueble que ingresemos del urbanismo, o de la zona, ya tendrá un análisis previo y será más fácil hacerle el estimado de valor y cada vez seremos más eficaces en esta búsqueda del precio de publicación.

Este método en el fondo no es complicado, sólo hay que tener una hoja de Excel estructurada para ingresar los datos y la ganas de hacer las cosas cada vez mejor.

Con la experiencia y la continua aplicación de este método podemos crear un mapa de  relaciones internas entre los urbanismos de nuestros municipios que nos hará dominar más el mercado y nos mantendrá actualizados en esta incontenible tendencia a la alza de los de precios de los inmuebles que actualmente afecta a nuestro país.

Diseño y redacción: Ing. José Anol González


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