A continuación le mencionamos algunos aspectos que deberá tomar en cuenta antes de negociar una parcela para la construcción de una vivienda, recuerde que en muchos casos las parcelas tienen detalles y gastos previos a la construcción que deben ser considerados durante la negociación.
- Variables Urbanas: De acuerdo a las ordenanzas municipales cada parcela debe respetar retiros laterales, de frente y de fondo, así como un límite de altura; el área neta que queda dentro de estos retiros es la aprovechable para construir. Pregunte al vendedor o consulte en la alcaldía respectiva cuales son esas variables urbanas que rigen sobre esa parcela antes de cualquier negociación, en otras palabras solicite una consulta preliminar en la alcaldía correspondiente.
- Requerimientos de limpieza de terreno: Una máquina para la limpieza cobra por día de uso, (retroexcavadora o el payloader), si la parcela es pequeña podría considerarse un día para limpieza pero si no lo es entonces el costo se incrementará. Si la cantidad de escombros o vegetación no es mucha, necesitará camiones para botar que pueden significar costos adicionales.
- Árboles dentro del terreno: Si hay algún árbol dentro de la parcela, observe si está dentro del área aprovechable para la construcción; si no lo está podría optar por dejarlo o por cortarlo. En caso de que necesite cortar uno o más árboles el Ministerio del Ambiente le exigirá reponer una cierta cantidad para ser sembrados, pueden ser pocos o muchos según las características del árbol (o árboles) a cortar. Este puede ser otro desembolso inesperado. Consulte las normativa legal sobre tala de árboles.
- Requerimientos de relleno y nivelación: Analice los niveles del terreno. Investigue cómo se comportan las aguas de lluvia (quizás los vecinos pueden darle información). Observe la inclinación del terreno y de la calle, compare el nivel y la inclinación de la parcela y con el de la calle. Si el terreno es ligeramente inundable y aún así es de su agrado entonces tiene dos opciones: elevar solamente el área donde construirá la vivienda o elevar todo el terreno. Considere el recorrido que haría el camión para traer relleno a la parcela, si es lejos, el costo por camión se incrementará. Estime el área que necesitaría rellenar, estime la altura del relleno y multiplique para obtener los metros cúbicos, multiplique este resultado por 1.25 debido a que el relleno ocupará realmente menos espacio al ser compactado; ahora divida entre seis y le dará la cantidad aproximada de camiones que necesitará para relleno. Esto monto puede ser considerablemente alto, es por ello que no debe menospreciar este aspecto. Si el terreno tiene grandes desniveles, observe el tipo de suelo (quizás necesitaría un estudio de suelos antes de construir) y las construcciones cercanas y deduzca la estabilidad del terreno, verifique si necesitará construir muros de contención, estos son costosos. Los desniveles en el terreno pueden ser aprovechados para realizar un proyecto atractivo arquitectónicamente hablando, sin embargo, recuerde que los desniveles y las escaleras terminan siendo una ncomodidad tras el paso de los años. Recuerde también que las construcciones que se realicen en los niveles más elevados que el suyo tendrán un permanente dominio visual de su parcela y esto disminuye su privacidad.
- Canales de aguas de lluvia: Verifique si hay algún canal cerca que pueda desbordarse en tiempos de lluvia. Los terrenos en guarda y custodia deben ser analizados detalladamente en función de prever este tipo de inconveniente.
- Cercanía a Cuerpos de agua: La nueva Ley de Aguas especifica que las construcciones deberán respetar un retiro de 80 mts a partir de la orilla de los ríos o cuerpos de agua. Verifique si existe alguno cerca, no sólo por respetar la ley sino también para prever su comportamiento en tiempos de lluvia.
- Pared perimetral: Posiblemente necesitará cerrar la parcela por seguridad o por privacidad. Consulte los precios de construcción de pared por metro lineal y obtenga una primera aproximación de lo que le costará dicha pared contratándola a todo costo. La fachada perimetral externa es otra cosa, si la parcela es alargada hacia el fondo entonces la fachada exterior será angosta y costará menos, pero si es ancha al frente el costo será mayor. Normalmente esta se construye al terminar la casa, pero puede estimar el costo por metro lineal, considerando si el acabado es con piedra decorativa, tabilla, rejas, etc, debe incluir rejas y portón. Recuerde que estas paredes tienen fundaciones, columnas, vigas, bloque, friso, pintura, etc., que es lo que justifica el costo.
- Aceras: Normalmente, los parcelamientos nuevos no tienen acera, (y si tienen es posible que el paso de los camiones con material la dañen), esto implica que usted tendrá que (re)construirla. Consulte el por metro cuadrado de construcción de acera.
- Servicios.
9.1. El punto de toma de aguas blancas debe estar frente a la parcela. Si el parcelamiento no tiene servicio de agua confiable tendrá entonces que construir el tanque de aguas blancas antes de comenzar la construcción de vivienda, considere este costo.
9.2. Debe existir cerca un “cachimbo” para la conexión al sistema de aguas negras.
9.3. En caso de pozo séptico deberá considerar la excavación, el anillado, la cubierta y la tanquilla; en este caso investigue cómo es el nivel freático de esa zona, si es alto es posible que el séptico se mantenga lleno de agua y no pueda funcionar adecuadamente.
9.4. Si no está permitido construir pozo séptico tendría que construir una planta de tratamiento de aguas servidas, como en algunas zonas de Guataparo.
9.5. El servicio eléctrico debe estar al alcance sin tener que invertir en transformadores ni acometidas pues esto pudiera incrementar considerablemente los costos previos a la construcción.
9.6. Las tomas de TV cable y teléfono igualmente deben estar cerca para no generar costos excesivos al momento de la conexión.
- Vialidad: Son muchos los parcelamientos nuevos que tienen una vialidad deficiente, esto no sólo influye en los costos de mantenimiento de su vehículo; en tiempos de lluvia el mal estado de las vías puede dificultar el acceso de los camiones con material pues debido a su peso estos se pueden quedar “pegados” y generar problemas a los que los proveedores no querrán arriesgarse, esto podría atrasar la obra con la consecuente pérdida de horas-hombre. Igualmente sucede con las carreteras muy inclinadas donde los camiones suben con dificultades. También hay que recordar que los organismos de seguridad no realizan recorridos por la zona si la vialidad está deteriorada.
- Seguridad: Lo más seguro es que durante la construcción necesite guardar y/o custodiar los materiales, esto pudiera implicar la construcción de una pequeña barraca y la contratación de una persona para que vigile; estos costos quizás podrá compartirlo con el constructor pues también se cuidarán sus herramientas. Consulte el costo de una persona para que vigile.
- Construcciones dentro del terreno: Si existe algo construido dentro del terreno, como tanques, barracas, casa, etc., verifique ante todo que no esté dentro del área aprovechable de la parcela pues esto será una limitación al momento de proyectar su casa y un posible costo adicional por demolición y bote, con frecuencia estas construcciones no son estructuralmente aptas para ser integradas a la nueva construcción.
- Solvencia de condominio: Si el parcelamiento es cerrado o se rige por normas de condominio pregunte si el propietario está solvente o exija la solvencia al momento de la negociación.
- Invasiones: Verifique que en los terrenos aledaños no hayan invasiones que estén influyendo sobre el precio de esa parcela. O bien verifique que no existe riesgo de invasión sobre esa parcela. Un precio muy bajo podría estar directamente relacionado a este problema.
- Legalidad de la documentación: No está demás verificar la legalidad de la documentación consultando en el registro correspondiente la condición de esa parcela.
- Compare precios de parcelas: Consulte precios de parcelas cercanas a la que piensa negociar, pregunte sobre los detalles para detectar gastos adicionales y estime los precios reales de esas parcelas, luego compare con su precio de negociación. Esta información le dará poder de negociación para de cerrar el negocio.
- Compare precios de viviendas: El valor de la vivienda que usted construya en esa parcela no dependerá solamente de la inversión que usted haga para construirla, dependerá también de cuáles son los precios de compra venta de inmuebles en esa zona. Existen páginas web especializadas en proveerle la información necesaria para que usted estime, en Bsf/M2, el valor que tendría la casa que usted desea construir en ese lugar. De esta manera usted reforzaría su decisión, cualquiera que fuere, sobre la compra de la parcela.