El correcto control de ejecución de las obras de reforma como garantía de éxito.

Estamos viendo como, día a día, es más habitual en el proceso de compra venta de viviendas, la adquisición por parte de los compradores, de inmuebles antiguos, a un coste más que razonable, con la intención de realizar una reforma integral. Ésta es una opción muy aconsejable para tener tu vivienda a tu gusto, y sin excederse en el presupuesto, a diferencia de como sucedía años atrás con los sobredimensionados precios a los que se vendían viviendas de renta libre, que, aunque te ofrecían cambios y adecuaciones de la distribución, después estaba más que pagado con los costes que se imputaban en concepto de mejoras y adaptaciones.

Todos sabemos que ahora los tiempos han cambiado, que la compra de vivienda no responde al proceso impulsivo que se producía durante los años de la burbuja y que, ahora, se puede exigir una mayor calidad a mucho menor precio. Es por tanto, hoy en día, un buen momento para la realización de estos proyectos y efectuar esta inversión que, usualmente, y para la mayoría de la población, se produce una sola vez en la vida.

Veamos pues cómo hemos desarrollado los 10 puntos en los que hemos intentado abordar los aspectos esenciales y, en definitiva, los puntos clave para llevar a cabo el proceso de la forma más sostenible y aconsejable:

#1Asesórate antes de comprar

Es sin duda el punto de partida. Quizá en algunos casos, el cliente ya dispone de una vivienda, por ser de un familiar, por un permuta o por el motivo que sea. Pero en el caso en el que aún no se haya adquirido el inmueble, es muy aconsejable informarse, a priori, de las cargas, gravámenes, información de ubicación y demás pormenores que pesarán sobre la vivienda.

Se trata, en la mayoría de casos, de información públicamente accesible, y que deberemos solicitar, con referencia catastral en mano, en las oficinas catastrales y dependencias municipales que proveerán dicha información. En este sentido, la nota simple es el medio más eficaz para conocer las cargas y gravámenes de la vivienda. Pero además, es conveniente conocer su situación en cuanto a suministros públicos y ubicación  dentro del planeamento, punto de que desarrollaremos a continuación.

Teniendo en cuenta que para la realización de la reforma es necesario contratar a los técnicos competentes, no es mala idea empezar a apoyarse en ellos para recabar dicha información. En muchos casos, el cliente no está relacionado o familiarizado con este tipo de gestiones, y los técnicos estamos acostumbrados a trabajar en esos entornos, por lo que, ya en esta fase preliminar, es importante ponerse en contacto con ellos y dejarse asesorar.

#2Existe un Planeamiento Urbanístico que cumplir

Como decíamos en el punto anterior, uno de los condicionantes para la ejecución de obra es el planeamiento urbanísitco. Ya comentamos en un post anterior cuáles pueden ser las indeseables consecuencias de no informarse previamente de las actuaciones que permite el planeamiento sobre el área en concreto dónde se actúa.

Hay que tener en cuenta, además, que en muchos de los casos, las viviendas antiguas se ubican en los cascos históricos de las ciudades, y son, usualmente, viviendas unifamiliares adosadas, de dos, tres o cuatro plantas. Normalmente la normativa urbanística del centro histórico de las ciudades es distinta del resto del casco urbano, por lo que es imprescindible comprobar cuáles son los parámetros definitorios de la actuación permitida, para comprobar que efectivamente se puede adecuar a nuestra necesidades.

Con solo hacer esta comprobación, que puede hacerse en un solo día, y por supuesto asesorados por nuestro técnico para ahorrarnos más tiempo, previo a la compra del inmueble, evitaremos contratiempos posteriores. En cualquier caso, el comprador siempre podrá informarse contactando con los técnicos municipales que, una vez expuesto el caso, les podrán dar indicaciones de los extremos a los que se enfrenta en una determinada ubicación.

#3Establece un presupuesto en base a tus necesidades

Esta es la pregunta del millón. En muchas ocasiones el cliente pregunta: “¿Qué vale una reforma integral?” Es una pregunta con una respuesta lo suficientemente compleja como no poder contestar con una simple cifra. De todos modos, sí que podemos desgranar un poco más cuales son los costes derivados de unas obras de reforma, de manera que podamos ir acercándonos progresivamente a esa gran incógnita que es, en este punto de partida, lo que necesitamos saber para empezar o no con el proyecto.

A grandes rasgos, los costos a los que hará frente el promotor serán:

• La compra del inmueble antiguo, en caso de no disponer de él, con sus costes asociados (coste de compra, notaría, etc)
• Honorarios facultativos de redacción de proyecto y dirección de las obras.
• Tasas e impuestos derivados de la ejecución de obras (Licencia de Obras e Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras)
• Coste propio de la construcción, en base al presupuesto del constructor.
• Coste de posibles ensayos y/o catas.

La suma de todas las cifras que representan cada uno de los puntos, nos dará ese número final que buscamos. Todo ello viene condicionado por la envergadura y calidades de la obra que vayamos a ejecutar, y por tanto, el presupuesto del constructor será, a parte del grueso del presupuesto global, el indicador para conocer las tasas e impuestos, puesto que éstos, usualmente, se calculan en base a un porcentaje del presupuesto de ejecución material.

#4Contrasta presupuestos a todos los niveles

Visto que,efectivamente, hay un trabajo importante previo a la ejecución de las obras, conviene conocer el coste de éstas también antes de iniciar el primer movimiento. Así que, para ello, debemos solicitar presupuestos en base a nuestras necesidades.

Dado que llegado a este punto, ya sabemos cuáles son los puntos básicos que generarán un coste en nuestra reforma, deberemos acudir a los profesionales que nos resuelvan cada uno de estos puntos, es decir, para los honorarios facultativos, nos dirigiremos a Arquitectos o Arquitectos Técnicos, para que nos preparen una valoración de sus servicios. Del mismo modo, hablaremos con diversos constructores para que nos preparen una primera valoración de los costes de la construcción. Con estos primeros números, averiguaremos el coste de las tasas derivadas. En función del tipo de obra, además, comprobaremos con los Técnicos si será necesaria la ejecución de catas y/o ensayos, para poder valorarlos por medio de los laboratorios de control, que serán quienes realicen dicha labor.

Lógicamente, este proceso tiene un plazo que debemos tener en cuenta, y que debemos emplear para asegurarnos que escogemos la mejora opción. Por ello, para la elección del constructor por ejemplo, hemos de hacer una comparativa, como se indica en este epígrafe “a todos los niveles”, es decir, es importante que no nos fijemos solo en el factor económico.

Podemos encontrarnos con alguna que otra sorpresa

La decisión es conveniente que derive de una confluencia de parámetros como son, a parte del precio, la experiencia del constructor en el campo de las reformas, la recomendación de un constructor por parte de alguna persona de confianza, o por parte de los técnicos que hemos contratado, etc. Esto es muy importante, puesto que sólo yendo al factor precio, podemos encontrarnos con alguna que otra sorpresa. Pensemos que esta obra la haremos  probablemente una vez en la vida, y conviene que quién la ejecute tenga un mínimo de calidad y profesionalidad.

#5Conoce toda la documentación proyectual y requisitos legales

Visto ya de forma general los puntos a tener en cuenta para establecer un precio, podemos pasar a desgranar cada uno de ellos. En este epígrafe desglosamos lo referente al proyecto de obra y la ejecución de las obras, a nivel facultativo. Como técnicos de obras, tenemos la obligación de informar al promotor de cuáles van a ser los trámites y documentos que se generarán de la realización de la reforma.

En muchas ocasiones, puesto que el cliente no está relacionado con el campo de la arquitectura y la construcción, se puede sorprender del volumen documental con el que se va a encontrar, por lo que conocer de antemano los documentos que formarán parte del proyecto será importante para valorar los tiempos y el trabajo empleado en los honorarios. Los documentos principales del proyecto serán:

• Memoria justificativa y constructiva + anejos justificativos
• Pliego de Condiciones
• Estudio Básico de Seguridad y Salud
• Plan de Control de Calidad
• Plan de Gestión de Residuos (firmado por el promotor)
• Presupuesto y Mediciones
• Planos

Como se indica, el Plan de Gestión de Residuos será un documento que, aunque es redactado por los técnicos, es firmado por el promotor, como productor de los residuos. Además, cuando en la ejecución de las obras, existe más de un constructor o un constructor y al menos un trabajador autónomo, será necesaria la legalización de la Coordinación de la Seguridad y Salud en fase de ejecución.

#6Piensa en posibles actuaciones posteriores

Ya tenemos la idea general de la reforma, y ya hemos hablado con varios técnicos y varias empresas constructoras. Ahora es el momento de concretar la actuación. Es probablemente el punto más complejo del proceso, pues vamos a transformar esas ideas iniciales, en soluciones reales y concretas. Para ello, es conveniente tener varias premisas claras:

• Existe una normativa de habitabilidad que condicionará la distribución de la vivienda, entre otras cosas.
• Es importante escuchar los consejos del técnico redactor, pues tiene experiencia en estos casos y puede encontrar una solución de una forma más rápida. Y esto no significa que siempre será mejor su propuesta, pero es importante escucharlas
• Piensa en posibles futuras ampliaciones, de forma que las soluciones constructivas que se aporten faciliten una intervención ulterior.

Hemos hecho hincapié en este último punto pues lo consideramos esencial, para que la reforma se ejecute de la forma más eficiente posible, y que si bien ya hemos comentado varias veces que lo usual es realizar este tipo de obras completas de reforma una sola vez, también lo es la realización de pequeñas obras puntuales de ampliación o reforma parcial.

#7Intenta tomar la mayoría de las decisiones antes de iniciar las obras

Es sumamente complicado decidir todo antes de ponerse manos a la obra, pero cuando menos es importante tomar la mayoría de las decisiones previo al inicio de las obras. Como hemos apuntado más arriba, en el proyecto se van a justificar, según una serie de normativa, las soluciones aportadas en cuanto a materiales y sistemas constructivos. Si tenemos claro al inicio cuáles van a ser los materiales, menos cambios se introducirán durante la ejecución de la obra y mejor fluirá el avance de la misma.

Algo tan simple como desplazar un tabique 10 cm de la posición proyectual, puede incurrir en un incumplimiento normativo en términos de habitabilidad. Esto sería un caso extremo, pero es un ejemplo de lo que suponen los cambios “in situ” durante la ejecución de los trabajos.

#8Sé coherente en la elección de materiales

El título puede tener varias interpretaciones, pero cuando hablamos de calidades de materiales, nos referimos no solo a su vertiente estética, sino a la calidad intrínseca del propio elemento. Es posible que, hoy en día, tras la vorágine de empresas de venta de muebles y accesorios de diseño, que venden un bonito diseño a un precio de un producto de calidad, pero que no dispone de tal calidad, nos veamos afectados por este concepto y después no llevemos a la práctica la actuación más adecuada.

Es normal que al promotor le interese poco, hasta cierto punto y depende de promotores, los materiales de aquello que no se ve. Pero igual de importante es el alicatado de un paramento, como su tabique soporte, o el material de agarre del mismo. De nada sirve disponer de un buen alicatado de gres rectificado de 33,3 x 100 cm, de diseño, puesto en obra por el mejor de los alicatadores, si después queremos rascar unos euros en el material de agarre. No tiene sentido.

#9Piensa en el Ahorro Energético

El que más y el que menos ha oído hablar de la Eficiencia Energética, y por por supuesto a todos les suena ya el famoso Certificado Energético. Sabemos que hasta el día de hoy, no se ha estado construyendo con unos niveles de sostenibilidad adecuados a la demanda actual europea. La normativa va cambiando y adecuándose a este nuevo entorno, pero a pesar de ello, es posible llegar un poco más lejos.

Reiterándonos una vez más, en la idea de que ésta va a ser con probabilidad una intervención única en la vida de una persona, hemos de pensar en el largo plazo. Muchas personas cuando oyen hablar de sostenibilidad en la edificación o eficiencia energética de un inmueble, les viene rápidamente a la cabeza los acristalamientos y los aislamientos de fachada. Este concepto, así de forma aislada, no es que sea incorrecto, pero sí incompleto, pues donde mayores ahorros podremos producir en una vivienda será en las instalaciones.

No obstante, este concepto de diseño se debe tener en cuenta como un todo, y habida cuenta el ahorro que se puede producir en los consumos de la vivienda a largo plazo, va a ser muy conveniente invertir algo más en esta fase, para poder verse en un futuro dicha inversión amortizada y empezar a tener un ahorro efectivo.

#10El Control de Ejecución de Obra es la pieza fundamental

Hemos dejado este punto para el final puesto que consideramos que se trata de una actividad que permanecerá durante toda la obra, y que condicionará el posterior comportamiento de la vivienda y su mantenimiento.

Hemos hablado de los materiales, y de la calidad de éstos, así como de la colocación de los mismos. Además, hemos visto cómo al inicio de todo el proceso, redactamos un conjunto de documentos que forman el proyecto de obras, y que justifican todo el marco normativo en el que se desarrollarán las obras. Pues bien, la Dirección de la Ejecución de la Obra es una actividad esencial que conjuga todos estos puntos, es decir, el control de los materiales en cuanto a calidades y a adecuación al proyecto, el control de la ejecución de las unidades conforme a la correcta práctica constructiva y a las especificaciones de proyecto, así como la interacción entre los distintos elementos en términos de calidad constructiva.

Todo este procedimiento que es llevado a cabo por el Arquitecto Técnico de las obras, es el proceso que conferirá la calidad al elemento final. Más allá de aspectos de diseño o estéticos, con una correcta dirección de la ejecución obtendremos un producto final bueno, durable, fiable y según lo proyectado.

INFOGRAFÍA